Lokadata.ID

Ketika harga rumah makin tak terjamah

Karyawan menjelaskan produk properti kepada calon pembeli di kawasan BSD, Tangerang, Banten, Selasa (24/11/2020).
Karyawan menjelaskan produk properti kepada calon pembeli di kawasan BSD, Tangerang, Banten, Selasa (24/11/2020). Fauzan / ANTARA FOTO

Harga rumah tinggal atau residensial terus menanjak naik, meski kantong masyarakat masih kembang-kempis. Mimpi warga di sejumlah kota besar Indonesia untuk memiliki rumah semakin menjauh.

Pergerakan harga rumah tinggal, yang oleh Bank Indonesia ditunjukkan melalui indeks harga properti residensial, terus beranjak naik. Sesekali, pertumbuhan kenaikannya memang melambat, tapi toh tetap naik, meski tingkat pendapatan masyarakat menyusut.

Pada 2020, misalnya, ketika pendapatan per kapita minus 3,3 persen, indeks harga properti residensial tetap tumbuh 1,4 persen. Dalam 10 tahun terakhir, kenaikan harga rumah cenderung tumbuh lebih cepat dari kenaikan pendapatan per kapita, kecuali pada periode 2016 – 2019.

Kenaikan harga rumah vs pendapatan per kapita
Kenaikan harga rumah vs pendapatan per kapita Fadhlan Aulia / Lokadata.id

Data Bank Indonesia (BI) menunjukkan, selama lima tahun terakhir, dari kuartal I-2017 hingga kuartal I-2021, rata-rata kenaikan indeks harga properti residensial di pasar primer tumbuh 2,1 persen per tahun. Dari 18 kota yang menjadi wilayah survei BI, kota Medan, Surabaya dan Bandung mencatat rekor kenaikan tertinggi.

Satu-satunya kota dengan rata-rata pertumbuhan indeks menyusut selama periode tersebut adalah Balikpapan, di Kalimantan Timur, yakni minus 0,1 persen.

Namun pada kuartal pertama 2021 ini, BI memperkirakan kenaikan indeks harga properti di Balikpapan akan kembali positif, bahkan lebih tinggi dibandingkan kuartal tiga dan empat 2020.

Secara umum, menurut Direktur Eksekutif Kepala Departemen Komunikasi BI Erwin Haryono, indeks harga properti residensial akan tumbuh, meski terbatas. Maksudnya, angka pertumbuhannya tidak besar. Boleh jadi, ini disebabkan oleh kondisi keuangan masyarakat yang masih terhimpit krisis.

Jika dilihat berdasarkan tipe rumah, data Bank Indonesia mengungkapkan bahwa kenaikan indeks harga rumah tertinggi terjadi pada rumah tipe kecil, yaitu ukuran maksimal 21 meter persegi.

Selanjutnya kenaikan indeks tertinggi terjadi pada tipe menengah (berukuran 22-70 meter persegi), disusul rumah besar (di atas 70 meter persegi).

Pertumbuhan harga rumah tinggal, berdasarkan tipe
Pertumbuhan harga rumah tinggal, berdasarkan tipe Fadhlan Aulia / Lokadata.id

Informasi tersebut menjelaskan bahwa rumah tipe kecil memiliki tingkat permintaan paling besar dibandingkan dengan tipe menengah maupun besar. Karena itulah, indeks harganya terus melaju sepanjang tahun.

Secara tahunan atau year on year (yoy), rata-rata pertumbuhan indeks harga rumah tipe kecil dalam lima tahun terakhir mencapai 3,4 persen. Sementara rumah tipe menengah dan besar masing-masing 1,9 dan 1,2 persen.

Harga properti yang tumbuh secara konsisten itu tidak diikuti dengan kenaikan pendapatan masyarakat yang ditunjukkan melalui produk domestik bruto (PDB) per kapita. Pergerakannya bahkan cenderung berbeda arah.

Di saat pertumbuhan PDB per kapita menyusut pada 2020, misalnya, indeks harga properti residensial tetap tumbuh positif. Indikasi itu menunjukkan semakin sulitnya masyarakat menjangkau harga properti.

Pertumbuhan pendapatan vs kenaikan harga rumah tinggal
Pertumbuhan pendapatan vs kenaikan harga rumah tinggal Fadhlan Aulia / Lokadata.id

Mengacu pada kota-kota yang menjadi wilayah survei BI, setidaknya ada 11 kota yang masyarakatnya semakin sulit mewujudkan mimpi memiliki tempat tinggal sendiri. Dalam dua tahun terakhir, rata-rata selisih pendapatan warga di kota-kota ini dengan kenaikan harga rumah tercatat negatif. Artinya, kenaikan harga rumah lebih tinggi ketimbang pendapatan.

Kondisi paling memprihatinkan terjadi di Denpasar, Bali. Dalam dua tahun terakhir, yaitu 2019 - 2020, rata-rata pertumbuhan pendapatan per kapita di kota tersebut minus 3,48 persen. Pada periode yang sama, kenaikan indeks harga tempat tinggal justru naik 0,53 persen per tahun. Dengan demikian, ada selisih sekitar 4,01 persen.

Hal serupa juga terjadi di Medan, Pekanbaru, dan Banjarmasin. Hanya ada enam dari 17 kota kota yang pertumbuhan pendapatan warganya lebih tinggi dibandingkan kenaikan indeks harga properti, yaitu Semarang, Makassar, Bandung, Balikpapan, Palembang, dan Bandar Lampung.

Kondisi ini mengisyaratkan daya jangkau masyarakat terhadap perubahan harga rumah tinggal kian menjauh. Khususnya bagi masyarakat di 11 kota tersebut. Pembangunan perumahan di kota-kota itu, kalau pun ada, mungkin hanya menjadi tontonan bagi warga yang menjadi target pasarnya.

Tren perubahan harga rumah di 11 kota itu memang bervariasi. Di Denpasar misalnya, tipe rumah yang mengalami kenaikan tertinggi adalah rumah menengah, sedangkan di Medan justru rumah tipe kecil. Sementara itu, di Manado, Samarinda dan Yogyakarta, tipe rumah yang harganya naik paling besar adalah rumah besar.

Untuk rumah tipe kecil, rata-rata kenaikan terbesar dalam tiga tahun terakhir terjadi di Medan, yang mencapai 7,8 persen per tahun. Sementara untuk rumah tipe menengah terjadi di Surabaya dan tipe besar di Manado.

Tipe rumah dengan kenaikan harga tertinggi
Tipe rumah dengan kenaikan harga tertinggi Fadhlan Aulia / Lokadata.id

Secara nasional, BPS mencatat hingga Maret 2020 ada sekitar 16,4 juta backlog atau rumah tangga yang belum memiliki rumah tinggal sendiri. Dari 11 kota yang laju pertumbuhan pendapatan warganya lebih rendah dari kenaikan harga rumah, Surabaya tercatat sebagai kota dengan kebutuhan rumah paling banyak.

Pada 2019, terdapat sekitar 191.000 rumah tangga di Surabaya belum punya rumah. Setahun kemudian, jumlahnya bertambah menjadi 213.000 rumah tangga. Selain Surabaya, empat kota lain dengan backlog perumahan terbesar adalah Medan, Padang, Denpasar dan Pekanbaru.

Dengan jumlah penduduk yang terus bertambah, perekonomian yang tumbuh lambat akan menurunkan pendapatan per kapita masyarakat. Ketika itu, harga rumah tinggal kian mahal dan berpeluang makin jauh dari daya jangkau masyarakat.

Beragam kebijakan yang mendorong pasar perumahan telah diluncurkan. Bank Indonesia misalnya, pada Februari 2021 telah mengeluarkan kebijakan uang muka nol persen dalam kredit properti.

Menurut Kepala Departemen Kebijakan Makroprudential BI Juda Agung, melalui kebijakan loan to value (LTV) hingga 100 persen itu, kredit konsumsi dalam bentuk pemilikan rumah bisa didorong lebih cepat. “Kami memiliki kajian empiris (yang mendukung asumsi tersebut),” ungkapnya meyakinkan.

Sementara itu, melalui anggaran Pemulihan Ekonomi Nasional (PEN), pemerintah juga memberikan fasilitas pembebasan pajak pertambahan nilai (PPN). Dengan demikian, PPN sektor properti termasuk dalam kelompok yang ditanggung pemerintah.

“Dukungan dunia usaha ditingkatkan untuk jump-start ekonomi dan menjaga keberlangsungan sektor strategis,” kata Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati saat menyampaikan kebijakan itu. Nilai PPN yang ditanggung oleh pemerintah diperkirakan mencapai Rp5 triliun.

Tentu saja, pengusaha di sektor properti menyambut gembira kebijakan itu. Apalagi, sektor tersebut termasuk satu dari sedikit sektor usaha yang tidak tumbuh negatif atau tergerus di tengah krisis, sehingga relaksasi pajak justru bisa menjadi "bonus". Harga produk yang dijual pun terus merangkak naik.

Berbeda dengan pengusaha yang mendapatkan bonus relaksasi pajak, kantong masyarakat justru kian kempis -- menjauh dari kemampuan memiliki tempat tinggal sendiri.

Catatan Redaksi: Artikel ini merupakan bagian dari Lokadata Report tentang industri perumahan, yang terdiri dari:
1. Ketika harga rumah makin tak terjamah
2. Rekor kontribusi properti pada perekonomian
3. 16 juta rumah-tangga tanpa rumah menanti subsidi pemerintah